دنیا بھر کے مرکزی بینک شرح سود کی سمت کے بارے میں شدید بحث کر رہے ہیں اور آپ میں سے جو لوگ طے شدہ شرح گروی رکھنے کے اختتام پر پہنچ رہے ہیں وہ شاید اس سے بھی زیادہ جوش و خروش کے ساتھ ایسا ہی کر رہے ہوں گے۔

رواں ہفتے بحر اوقیانوس کے دونوں جانب چوتھائی پوائنٹس کے اضافے کے ساتھ، اضافے کی رفتار سست پڑ رہی ہے کیونکہ پالیسی ساز بینکاری نظام میں بڑھتے ہوئے مسائل کے بارے میں فکرمند ہیں۔ لیکن افراط زر اب بھی عروج پر ہے – خاص طور پر برطانیہ میں ، جہاں آپ کا ماہانہ گروسری بل آپ کے رہن کا مقابلہ کرسکتا ہے۔

تو کیا بینک آف انگلینڈ نے افراط زر پر قابو پانے کے لئے کافی کام کیا ہے، یا قرض لینے والے شرحوں میں مزید اضافے کی توقع کر سکتے ہیں؟ پچھلے پانچ دنوں پر توجہ مرکوز کرنے کے بجائے، میرا مشورہ ہے کہ اگلے پانچ سالوں کے بارے میں سوچیں.

ٹھیک کرنے میں جلدی کرنا مہنگا پڑ سکتا ہے۔ یہ خدشہ کہ بینکاری بحران امریکہ اور دیگر معیشتوں کو کساد کی طرف دھکیل سکتا ہے، پہلے ہی تبادلے کی شرحوں میں کمی کا سبب بن چکا ہے (فنڈنگ کی طویل مدتی لاگت کا مارکیٹ انڈیکیٹر)۔

مسلسل 11 اضافے کے بعد، کیا ہم جلد ہی شرح مقرر کرنے والوں کو سانس لینے کے لئے رکتے ہوئے دیکھ سکتے ہیں؟ اور، اگر افراط زر پر قابو پا لیا جاتا ہے، تو کیا ہم اس سال کے آخر یا اگلے سال کے آخر میں شرح سود میں کمی بھی دیکھ سکتے ہیں – خاص طور پر اگر معیشت بدترین رخ اختیار کرتی ہے؟

دو سال کی سب سے بڑی تبدیلیوں کی قیمت نئی 4.25 فیصد بی آر ریٹ کے مساوی ہے، لیکن جمعرات کو بی او ای کے اعلان سے پہلے، سینٹینڈر اور ہیلی فیکس دونوں نے اپنے بہترین پانچ سالہ فکس کو بالترتیب 3.99 اور 3.94 فیصد تک کم کردیا، اور جمعہ سے، نیشنل فائیڈ 3.94 فیصد (بشرطیکہ قرض لینے والوں کو ان کی جائیداد میں صحت مند سطح کی برابری فراہم کی جائے)۔ زمینداروں کے لئے طویل مدتی نرخوں میں بھی بہتری کے اشارے ملے ہیں۔

اگرچہ اس موسم گرما میں مارکیٹوں کی قیمتوں میں ایک اور اضافہ ہو رہا ہے ، لیکن اس کے بعد ، آپ کو یہ شرط لگانے کا لالچ ہوسکتا ہے کہ قیمتوں میں مزید کمی آئے گی۔

سرمایہ کاری کے مبصر مارک ڈیمپیئر کہتے ہیں کہ ‘یہ ٹھیک کرنے کا وقت نہیں ہے،’ سلیکون ویلی بینک کے خاتمے کے نتیجے میں مارکیٹوں کا رد عمل کیا ہے۔ انہوں نے کہا کہ شرح سود کے اس چکر میں چیزیں پہلے ہی ٹوٹنا شروع ہو چکی ہیں اور معیشت کی حالت کو دیکھتے ہوئے میں نہیں دیکھ سکتا کہ شرح سود زیادہ کیسے بڑھ سکتی ہے۔ جی ہاں، زیادہ تر لوگ ذہنی سکون چاہتے ہیں، لیکن اگر آپ خطرہ مول لے سکتے ہیں، تو میں ٹریکر کے لئے جاؤں گا.

اپنی خطرے کی بھوک کا اندازہ لگانے کے لئے ، آن لائن مورگیج کیلکولیٹر کا استعمال کریں تاکہ یہ معلوم کیا جاسکے کہ اگر قیمتیں کسی بھی طرف منتقل ہوتی ہیں تو آپ کتنی بچت کرسکتے ہیں – یا ادا کرنا پڑے گا (میرا پسندیدہ پیسہ بچانے والا ماہر ہے)۔

آنے والے کریڈٹ بحران کی بات کے ساتھ، قرض دہندگان سبھی اچھی آمدنی پر قرض دہندگان کا تعاقب کریں گے اور ان کے گھروں میں بہت زیادہ ایکویٹی ہوگی۔ کچھ لوگوں کا خیال ہے کہ اس سے 3 کے آخر تک پانچ سال کے لئے شرح سود 5.2023 فیصد تک کم ہوسکتی ہے۔

یہ ان لوگوں کے لئے مشکل ہوگا جن کے پاس بڑے رہن ہیں جو پہلی بار ری فنانسنگ کر رہے ہیں – اور ہم سب کو اپنے کریڈٹ اسکور کو ہاک کی طرح دیکھنے کی ضرورت ہے۔

جب آپ اپنے گھر کے بڑے سود کی شرح کے فیصلے تک پہنچتے ہیں تو آپ کے غور و فکر کے لئے کچھ عملی اصلاحی حکمت عملی یہ ہیں:

ٹریکر کے لئے وقت ہے؟
مورگیج بروکر کورکو کے منیجنگ ڈائریکٹر اینڈریو مونٹ لیک کا کہنا ہے کہ “ٹریکر کی شرحیں تیزی سے نئی سیاہ ہوتی جا رہی ہیں۔ وہ کہتے ہیں کہ امیر گاہک “جو خطرہ مول لینے کی استطاعت رکھتے ہیں” ان کا انتخاب کرنے کا زیادہ امکان رکھتے ہیں۔

سب سے بڑا فائدہ لچک ہے. فکسڈ ریٹ سودوں کے برعکس ، ٹریکر مورگیج شاذ و نادر ہی جلد ادائیگی کے چارجز لے جاتے ہیں۔ لہذا اگر قیمتیں گر جاتی ہیں ، یا مارکیٹ آپ کے خلاف چلی جاتی ہے تو ، آپ کسی بھی وقت جرمانے کے بغیر کسی بھی وقت فکس پر واپس آسکتے ہیں (نوٹ کریں کہ £ 999 کی انتظام فیس بڑے پیمانے پر فکسنگ سے ملتی جلتی ہے)۔

‏بروکر ایل اینڈ سی مورگیجز رپورٹ کرتا ہے کہ اس کے پانچ میں سے ایک گاہک ٹریکر یا رعایتی نرخوں کا استعمال کرتے ہوئے دوبارہ فروخت کر رہا ہے (عام طور پر بلڈنگ سوسائٹیوں کی طرف سے پیش کیا جاتا ہے اور ان کے ایس وی آر سے رعایت پر قیمت ادا کی جاتی ہے، ان کی پراپرٹی کی کافی مخصوص ضروریات ہوسکتی ہیں).۔‏

‏تحریر کے وقت، کورلی بلڈنگ سوسائٹی 3.8 فیصد کی رعایتی متغیر شرح پیش کر رہی تھی، اور بارکلیز کے پاس پریمیئر صارفین کے لئے 4.39 فیصد پر دو سالہ ٹریکر تھا جس کی قیمت 60 فیصد تھی۔‏

‏مونٹلیک نے مزید کہا کہ کچھ قرض دہندگان کے ساتھ ، 50:50 تک جانا اور اپنے قرض کو ٹریکر اور مقررہ شرح کے درمیان تقسیم کرنا ممکن ہے۔‏

‏تبدیل کرنے کی تیاری کریں – پھر چھوڑ دیں‏
‏ یہ ممکن ہے کہ آپ اپنے موجودہ فکس ختم ہونے سے چھ ماہ پہلے اپنے اگلے فکسڈ ریٹ معاہدے پر بات چیت کریں۔ تاہم ایل اینڈ سی مورگیجز کے ایسوسی ایٹ ڈائریکٹر ڈیوڈ ہولنگ ورتھ کا کہنا ہے کہ ‘اگر لوگ ریٹ ان کرتے ہیں تو اس کا مطلب یہ نہیں ہے کہ وقت آنے پر انہیں اسے لینا پڑے گا۔‏

‏شرائط و ضوابط کو احتیاط سے چیک کریں ، خاص طور پر اگر آپ اپنے موجودہ قرض دہندہ کے ساتھ ایک نئی شرح میں لاک کر رہے ہیں۔ لیکن اگر آپ پہلے سے طے شدہ فکس کو ترک کرتے ہیں اور زیادہ مسابقتی معاہدے پر منتقل ہوجاتے ہیں تو ، آپ کو کسی بھی چارجز کا سامنا کرنے کا امکان نہیں ہے ، کیونکہ انتظام کی فیس عام طور پر تکمیل پر ادا کی جاتی ہے۔‏

‏بروکرز مجھے بتاتے ہیں کہ حالیہ ہفتوں میں کم شرحوں پر پہنچنے کے لئے بہت سارے معاہدوں پر دوبارہ کام کیا گیا ہے (یہ وہ جگہ ہے جہاں وہ واقعی قدر میں اضافہ کرسکتے ہیں)۔‏

‏اگر اس میں مصنوعات کی منتقلی شامل ہے – ایک ہی قرض دار کے ساتھ بہتر معاہدے پر سوئچ کرنا – تو یہ بہت تیز ہوسکتا ہے۔ تاہم ، اگر آپ کسی نئے قرض دہندہ کے ساتھ نئے سرے سے شروع کرتے ہیں تو ، آگاہ رہیں کہ ری فنانس اور سوئچ کرنے میں کم از کم دو ماہ لگ سکتے ہیں۔‏

‏ہولنگ ورتھ نے خبردار کیا کہ ‘آپ کے پاس ایک مدت ہو سکتی ہے جب آپ اپنے موجودہ قرض دہندہ کے ایس وی آر (معیاری متغیر شرح) پر جائیں جو اب عام طور پر 7.5 فیصد ہے، حالانکہ کچھ 8 فیصد سے زیادہ ہیں۔ اوہ!‏

‏اپنے طریقے‏‏ سے زیادہ ادائیگی کریں‏‏ اپنے قرض سے قیمت کے تناسب (ایل ٹی وی) کو کم کرنے اور بہتر شرحوں تک رسائی حاصل کرنے کے لئے اپنے رہن کی زیادہ ادائیگی بہت مقبول ہے – لیکن عام ادائیگی کی حد 10 ماہ کی مدت کے اندر آپ کے قرض کی قیمت کا 12 فیصد ہے۔‏

‏نیٹ ویسٹ تمام نئے اور موجودہ صارفین (براوو) کے لئے اسے بڑھا کر 20 فیصد کر رہا ہے اور بروکرز کا اندازہ ہے کہ مزید قرض دہندگان اس کی پیروی کرسکتے ہیں۔‏

‏بہترین شرحیں قرض دہندگان کے لئے ہیں جن کا ایل ٹی وی تناسب ٦٠ فیصد یا اس سے کم ہے۔ قرض کی قیمت عام طور پر 60 فیصد پوائنٹ اضافے میں منتقل ہوتی ہے۔‏

‏ہولنگ ورتھ کا کہنا ہے کہ ‘اگر آپ اپنے ایل ٹی وی کو 76 سے 74 فیصد تک لے جانے کے لیے کافی حد سے زیادہ ادائیگی کر سکتے ہیں، تو آپ بہتر نرخ کھول سکتے ہیں۔‏

‏یہ مت بھولنا کہ آپ اپنے اگلے معاہدے کو محفوظ کرنے سے پہلے زیادہ ادائیگی کرسکتے ہیں۔ ان کا مزید کہنا تھا کہ ‘اگر آپ نے ایک لاکھ پاؤنڈ گروی رکھنے کی حد عبور کر لی ہے لیکن آپ کے پاس 100 ہزار پاؤنڈ کی بچت ہے تو نئے قرض دہندہ کے پاس 000 ہزار پاؤنڈ کے لیے درخواست دیں اور اس کمی کو پورا کرنے کے لیے اپنے وکیل کو فنڈز فراہم کریں۔’‏

‏ایک دہائی طویل معاہدہ؟ ‏‏سات اور 10 سال کے معاہدوں پر شرح یں تقریبا پانچ سال کے معاہدوں کے برابر ہیں ، لیکن بروکرز کا کہنا ہے کہ اگرچہ بہت سے قرض دہندگان ان پر غور کر رہے ہیں ، لیکن جلد ادائیگی کے جرمانے کو دیکھتے ہوئے بہت کم لوگ وعدہ کرنا چاہتے ہیں۔‏

‏مونٹلیک کا کہنا ہے کہ “کچھ قرض دہندگان کے ساتھ اپنے قرض کو ایک نئی پراپرٹی میں پورٹ کرنا ممکن ہے ، لیکن یاد رکھیں کہ یہ حق کے بجائے ایک امکان ہے۔ اگر آپ کو اپنا اگلا گھر خریدنے کے لئے مزید قرض لینے کی ضرورت ہے تو ، آپ کو اسی قرض دہندہ کے ساتھ ایسا کرنا ہوگا۔‏

‏اگر آپ اپنے “ہمیشہ کے لئے گھر” میں ہیں اور آپ کے رہن پر چلنے کے لئے 10 سال باقی ہیں تو ، یہ آپ کو یقین دلا سکتا ہے اور آپ کو فیس پر پیسہ بچا سکتا ہے۔ لیکن اوسط قرض لینے والے کے لیے، جن کے گھر کے قرض پر چلنے میں کئی دہائیاں باقی ہیں، لچک کا فقدان بہت زیادہ قیمت ہو گی۔‏